2023 전국 역전세 난리!! 전세금 못 돌려받아요. 갭투자자 집주인 조심하세요

안녕하세요 JR입니다. 

요즘 핫한 부동산 이야기 포스팅을 하나씩 써보려고 합니다.

오늘은  '역전세' 난리에 대해서 알려드릴게요. 

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현재 전국이 역전세로 난리에요.

다들 체감하고 계시나요.

역전세가 뭔지 아시죠?

사례를 들어드릴게요.

 

 

 

내가 전세 5억 주고 들어갔어요.

근데 2년 뒤 계약 갱신 시점에 전세시세가 3억-4억대로 내려갔어요. 오마이갓!

이렇게 주택 가격이 급락하면서 전세 시세가 계약 당시보다 하락해서 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주기 힘들어진 상황이 된 것. 이게 바로 역전세랍니다. 

세입자입장에서는 오예 나이스~~~ 하겠지만 이게 완전 나이스가 아니에요. 돈을 돌려받아야 나이쓰죠. 

집주인이 돈을 돌려줄 능력있느냐 잘 체크해야겠죠. 

만약에 계약 갱신 안하고 그냥 나가겠다 그러면 보증금 5억 받고 나오면 되겠다고 생각하시겠지만요.

집주인 갭투자거나 여유가 없을 경우 못돌려받을 확률 높습니다. 

그리고 이사 안가고 계속 살겠다고 했을 경우, 집주인이 세입자한테 되려 현 전세시세에 맞춰 1억 정도는 돌려줘야하는 상황이 되는 거에요

 

 

집주인이 지금 시세 모르고 난리치는 경우도 있더군요?

뭔 1억을 돌려주냐고 싸게 살고 있는 줄 알라는 둥 입을 터는 순간...

세입자가 짜증나서 나가겠다 그럴텐데요.

중요한 것은 이런 하락장, 역전세난에서 세입자가 나가면 집주인 입장에서는 여러모로 손해에요.

집주인이 엄청난 부자가 아닌 이상 당장 집을 팔아도 (심지어 매매시세는 5억대) 전세금 주면 끝남ㅋㅋㅋ

심지어 그다음 세입자는 전세 4억에도 안들어올수도 있음 ㅋㅋㅋ

어떻게든 3억대로 전세가 깎아서 들어오려하겠죠;;

그럼 지금 세입자를 어떻게든 붙들어야해요. 

 

 

심지어 위 그림처럼 역월세도 있답니다.

집주인이 당장 돈이 없어서 1억도 못돌려주는 상황이면

1억을 월세 40만원정도로 전환해서 ... 되려 집주인이 매월 40만원씩 세입자한테 입금해주는거죠...

이렇게.... 전세가가 급락하면서 세입자가 정. 말!!! 안구해져서 정말 난리랍니다.

(다들 더 싼데 찾아 떠나려고 함/금리 높음 콜라보)

그러니 역월세를 주면서까지 집주인들이 버티고 있는 겁니다. 

전세 매물은 그렇게 계속~ 계속 쌓이고 있는 중이랍니다. 

세입자 입장에서도 전세대출 받아야하는데 금리가 높으니 어떻게 들어가겠어요.

문제는 세입자들은 더 더 저렴한 곳을 찾아 이사할려고 하는데

집주인들이 떨어진 전세가만큼 돌려줄 보증금이 없네요^^ 

어쩌다 이렇게 된걸까요? 집주인들은 다 부자 아니였나요?!!!!!!!!!!!!!!!

 

 

네. 갭투자자들이 많아져서 그렇습니다. 

집주인이 갭투자자면 더 심각합니다. 

아래 표를 보실게요. 이번 국토연구원 보고서에 올라온 그림이랍니다. 

간단히 말씀드리면, 전세보증금을 반환해주지 못할 위험이 있는 주택 비율이 계속 높아지고 있는데

24년도 상반기에 절정을 이를 것이라는~~~~ 그런 표가 되시겠어요. 

또 사례를 들어볼게요. 

 

매매 6억짜리 집이 있어요. 

집주인은 세입자 전세금5억+본인갭투자금1억 해서 6억에 이 집을 매매해서 집주인이 되었어요. 

2년뒤 전세가 폭락으로 전세 시세가 3억이 되었어요. 심지어 매매 시세도 4억으로 폭락했어요. 

근데 우리는 전세가 폭락했으니 더 좋은 위치에 있는 곳으로 이사 나가고 싶어요.

집주인이 집을 팔아서(4억) 돈을 돌려준다고 해도 우리 전세금 1억이 모자라요.

이걸 집주인이 대출 떙겨서 주면 좋겠지만 애초에 집주인 갭투자금 1억중에 5천은 신용대출이었던거에요. 

이런식입니다. 이런식으로 난리가 나고 있어요. 

2008년 금융위기때 부동산 하락장이였죠. 

그 하락장은 2008년-2012년까지였는데요. 그래도 지금 이정도는 아니었다고 하네요.

국토연구원에서는 역전세 분석 보고서를 통해 역전세는 2024년 상반기에 정점을 이를 것이라고 전망했습니다.

올해보다 내년 역전세가 더 심각할거라는 소리죠. 

 

 

이 사태를 만든 원흉은.... 집값 상승과 더불어 갭투자의 성행 때문인데요. 

갭투자(=보증금 승계 매입)는 2020년도부터 성행하기 시작했어요. 

부동산 집값 상승 붐이 일면서 전세를 안고 (위에서 적어드린 예시) 집을 구매하는 갭투자가 2020년도 2월까지는 월 평균 6,000건 수준이었으나 2020년 3월부터 무려 20,000건으로 증가했어요.

특히 서울 강남지역 갭투자가 엄청 증가했는데요. 아무래도 집값 상승 폭이 큰 곳이였기 때문에, 무리해서 갭투자를 들어가도 상승장이라 이득보는게 많았던 거죠.

이제 이런 갭투자 물건들이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 지금 계쏙 터지고 있는거에요.

이 상황은 2022년 하반기부터 벌어지기 시작했어요. 이게 절정에 달하는 시점이 바로 2024년 상반기입니다. 시기상으로 봤을 때 2022년도 상반기에 전세 계약해서 들어간 분들, 전세금 못 돌려받으실 수 있습니다. 조심하셔야겠죠

차라리 못돌려받느니ㅠㅠ 계약갱신청구권을 행사해서 전세계약을 유지해나가시는 것도 나쁘지 않은 방법입니다. 계약갱신을 안하는 경우, 보증금을 못 돌려받아 폭탄이 터지겠지요. 

 

 

하지만... 요즘같은 시기에는 계약갱신청구권을 안쓰는 세입자가 늘어났어요.

21년, 22년도만 해도 전세가 급상승으로 인해 계약갱신청구권을 써서 어떻게든 버티려고 하셨던 세입자들이 많았는데,

이제 상황이 역전되면서 전세가가 급락하니 다른데로 옮겨가고자 하는거죠. 

집값이 올라도 문제, 내려도 문제가 많아요. 

부동산도 다 시기를 타는 거라고 하지만, 예측이 어려우니 피해를 보는 사람이 많이 생기네요. 

다음 편에서는 역전세로 인한 피해 예방 방법에 대해서도 올려드릴게요.

구독하셨다가 꼭 읽어보시면 좋겠네요. 

그럼 도움이 되셨길 바랍니다. 포스팅 끗