안녕하세요.
아파트 청약 당첨을 노리시는 여러분
ㅋㅋㅋㅋ
바늘 구멍을 뚫긴 정말 어렵지만,
혹시라도 운 좋게 뚫었는데 씨드머니가 없다면?
겨우 뚫은 바늘 구멍이 다시 막혀버리는 수가 있죠.
무작정 지원하기 전에
필요한 자금이 얼마인지, 자금 계획을 세우고 도전하는게 중요해요.
현실적으로 내가 가용할 수 있는 자금이 얼마인지,
꼭 계산을 해보시고 넣으라는 의미에서 쓰는 포스팅이에요!
일단 본인이 갖고 있는 자금이 넉넉하다면 상관없겠지만
없어서 여기저기 끌어서 해야하는 경우라고 하면
유의해서 보시길 바랍니다.
가독성이 좋진 않아요...
저만 알아볼 수 있는 것 같은 느낌도 있네여;;ㅋㅋㅋ
이번에 공고가 뜬 DMC아트포레자이의 경우로
청약 당첨시 필요한 최소 자금을 계산해보겠습니다.
DMC아트포레자이 59형중 제일 비싼 16~20층
분양가 527,000,000원 기준입니다.
ㅁ 계약금(20%) = 105,400,000원 - 자납
ㅁ 플러스옵션 (계약금 + 중도금20% + 잔금(60%) - 자납
1. 발코니확장(59형) 5,700,000원
2. 마감재 업그레이드 package(59형) 7,100,000원
3. 포쉘린타일 바닥 마감재(거실+주방+복도)(59형) 350,000원
플러스 옵션 총액 13,150,000원
| 플러스 옵션 지불 일정 | 계약금(20%) | 중도금(20%) 2021.01.12 | 잔금(60%) |
| 발코니확장 | 1,140,000원 | 1,140,000원 | 3,420,000원 |
| 마감재 업그레이드 | 1,420,000원 | 1,420,000원 | 4,260,000원 |
| 포쉘린 타일 | 70,000원 | 70,000원 | 210,000원 |
| 합계 | 2,630,000원 | 2,630,000원 | 7,890,000원 |
ㅁ 가전옵션 - 자납
1. 천장형 시스템에어컨(59형) 선택2안 3,000,000원
2. 환기형 공기청정 시스템(시스클라인) 선택4안 4,045,000원
3. 주방가전 빌트인 식기세척기 1,100,000원
가전 옵션 총액 8,145,000원
| 가전 옵션 지불 일정 | 계약금(10%) | 중도금1차(40%) | 중도금2차(30%) | 잔금(20%) |
| 시스템에어컨 | 300,000원 | 1,200,000원 | 900,000원 | 600,000원 |
| 공기청정시스템 | 404,000원(임의) | 1,618,000원 | 1,213,500원 | 2,023,000원 |
| 빌트인 식기세척기 | 110,000원(임의) | 440,000원 | 330,000원 | 220,000원 |
| 합계 | 814,000원 | 3,258,000원 | 2,443,500원 | 2,843,000원 |
공기청정시스템과 식기세척기는 정확한 납부 일정이 나오지 않았기 때문에 시스템에어컨과 묶어서 임의로 금액을 두었습니다.
ㅁ 플러스옵션 + 가전옵션 = 21,295,000원 - 자납
ㅁ 중도금1차(10%) 2021년 1월 12일 52,700,000원 - 중도금대출
ㅁ 옵션중도금 5,888,000원(플러스2,630,000원+가전3,258,000원) - 자납
ㅁ 중도금2차(10%) 2021년 5월 11일 52,700,000원 - 중도금대출
ㅁ 중도금3차(10%) 2021년 9월 7일 52,700,000원 - 중도금대출
ㅁ 중도금4차(10%) 2022년 5월 10일 52,700,000원 - 중도금대출
--> 중도금 1~4차 대출 총액 210,800,000원
ㅁ 중도금5차(10%) 2022년 7월 12일 52,700,000원 - 자납
ㅁ 중도금6차(10%) 2022년 9월 6일 52,700,000원 - 자납
ㅁ 잔금(20%) 2023년 2월 105,400,000원 - 자납 및 잔금대출 전환
ㅁ 옵션잔금 13,176,500원 - 자납 및 잔금대출 전환(계산 편의상 가전 옵션 중도금2차+잔금 금액을 합쳤습니다)
ㅁ 중도금 후불 이자 (2.5%가정) 9,000,000원 - 자납
| 회차 | 날짜 | 금액 | 입주까지 일수 입주일 2023년 2월 말 기준 |
이자(2.5%가정) |
| 중도금1차(10%) | 2021.01.12 | 52,700,000 | 777일 | 2,740,000원 |
| 중도금2차(10%) | 2021.05.11 | 52,700,000 | 658일 | 2,415,000원 |
| 중도금3차(10%) | 2021.09.07 | 52,700,000 | 539일 | 1,976,000원 |
| 중도금4차(10%) | 2022.05.10 | 52,700,000 | 294일 | 1,097,910원 |
| | | | | 8,228,910원 |
ㅁ 취득세 - 6,031,245원 - 자납
취득세는 분양가+옵션가로 계산하게 됩니다.
분양가 527,000,000원 + 옵션가(플러스+가전) 21,295,000원 = 548,295,000원
잔금시 중도금대출 -> 잔금대출로 전환하게 됩니다.
잔금 대출은 KB 시세 감정가액을 기준으로 대출 금액을 결정하는데요.
서울특별시 은평구는 투기과열지구이므로 LTV 40%가 적용되게 됩니다.
감정가액은 주변 아파트 시세를 참고하면 되므로, 근처의 DMC 롯데캐슬 더퍼스트 59형을 참고해보겠습니다.
롯데캐슬 더 퍼스트 59형의 경우 현재 매매가가 10억이상으로 나오므로, 유연하게 감정가액 10억으로 잡아보겠습니다.
9억이 초과되는 경우에는 LTV 20%가 적용되므로, 계산 산식은 다음과 같습니다.
감정가액 10억원
9억원 * 40% = 3.6억원
1억원 * 20% = 2천만원
총액 3.8억원이 대출 가능 금액이라고 보시면 됩니다.
이 대출 가능 금액은 감정가액에 따라 달라지므로, 참고만 하시면 되며 보수적으로 잡아보셔도 좋을 듯 합니다.
자 이제 내가 무조건 내야만 하는 필요 자금을 계산해보겠습니다.
먼저 계약시 계약금+옵션계약금 = 105,400,000원 + 2,630,000원(플러스) + 814,000원(가전) = 108,844,000원 가량이 필요합니다.
이건 무슨 일이 있어도 빌려서든 내야합니다.
그리고 중도금 1차~4차는 중도금 대출로 가능합니다. 옵션 중도금 5,800,000원 가량은 자납해야하니 중도금 1차 기간전까지 돈 모아두시기 바랍니다.
중도금 5차, 6차는 자납해야합니다. 이것 또한 무슨 일이 있어도 ! 빌려서든 어쩌든 내야합니다.
중도금 5~6차 105,400,000원 가량이 필요합니다.
혹시 중도금 5~6차 금액을 누군가에게 빌려서 내셨다면 잔금 대출로 전환하여 갚으시면 되겠네요.
위의 빨간색 금액들을 더해보겠습니다.
105,400,000원 + 5,800,000원 + 105,400,000원 = 216,600,000원
이 금액이 갖고 계셔야 하는 총알입니다.
총알이 모자라다면 어디서 빌려서 내야겠죠?
어떻게든 마련해서 잔금 내는 날까지 버텨봅니다.
잔금 대출 하면 3.8억(추정금액)이 나오고, 본인이 현재 거주중인 집의 전세금이 들어오니 상쇄시킬 수 있겠죠?
예를 들어 전세금 4억 중 내 자산을 1억이라고 가정하면,
3억 전세대출은 다시 은행에 돌려줘야겠죠.
잔금 대출 최대 3.8억 + 자산 1억 = 480,000,000원의 금액 내에서 잔금 및 부대비용을 처리하면 되겠네요.
잔금 시기가 도래하면 필요한 금액은요.
105,400,000원(잔금) + 210,800,000원(중도금1~4차대출금) + 13,176,500원(옵션 잔금) + 6,031,230원(취득세) + 9,000,000원 중도금대출후불이자(2.5%가정) = 344,407,730원
3.4억 - 내 자산1억 = 2.4억 정도를 대출 받으면 되겠네요.
중간에 누군가로부터 중도금5~6차에 대한 금액 1억을 빌렸다 치면 추가 대출 1억을 더 받아서 총 3.4억의 대출금액이 나오겠네요.
허나 감정가액이 낮게 나오는 경우가 있으니 이를 무시해선 안됩니다.
감정가액을 보수적으로 7억정도로 잡았을 경우 대출은 7억 * 40% = 2.8억정도가 나오게 되거든요.
그럼 3.4억 - 2.8억 = 6천만원도 본인이 갖고 있어야한단 소리인데요.
어찌됐건 결론적으로 입주는 2023년 2월이므로 앞으로 대략 2년 반 정도가 남은 셈인데,
그 사이에 모으시면 됩니다. 그럼 되겠죠?
너무 속편한 소리인가요 ㅋㅋㅋㅋㅋ
분양가 5억 정도 당첨됐을 경우, 일단 요런 시나리오로 진행은 가능하시겠네요.
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의식의 흐름대로 써서 이해가 되셨을런지 모르겠네요.
자금 계획 잘 해서 청약 넣으시길 바랍니다
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