[정보] 특례보금자리론 괜찮은거 맞을까? 단점과 함정 4가지

안녕하세요. JR입니다.

제가 앞서 특례보금자리론 신청 방법 등에 대한 총정리 글을 포스팅해드렸었는데요. 

2023.01.21 - [투 자/금 융 정 보] - 특례보금자리론 대환 신청하는게 좋을까? 시행일 자격 신청방법 등 총정리

특례보금자리론 대환 신청하는게 좋을까? 시행일 자격 신청방법 등 총정리

 

과연 특례보금자리론이 괜찮은게 맞을지?

걱정되는 부분에 대한 내용과 단점과 함정을 총 정리드리려고 합니다. 

신청할 예정이신 분들은 꼭 한번 읽어보시면 도움이 되실겁니다. 

 

 

현재 특례보금자리론의 수요가 굉장히 높을 것으로 예측하고 있어서

국회에서 예산을 당초 계획보다 증액했다고 합니다. 

하지만 이걸 진짜 신청해야하나 말아야하나 고민하고 계신분들은

금리도 높고, 우대조건은 까다롭지 않느냐와 같은 단점과 함정 때문에

정작 큰 메리트를 못 느끼고 계신 경우가 많습니다. 

그래서 높은 수요를 예측했음에도 특례보금자리론의

실수요는 많이 떨어지는 거 아니냐는 우려도 나오고 있죠.

 

그럼 아래에서 특례보금자리론의 함정에 대해 4가지 알아보도록 하겠습니다. 

특례보금자리론의 함정과 단점 

1. 금리가 상대적으로 큰 매력이 없다.
2. 까다로운 조건을 맞추기가 힘들다.
3. 중도상환수수료 면제? 시중 은행들도 면제에 들어갔다.
4. 흥행 참패 안심전환대출 꼴 나겠다. 

 

1. 금리가 상대적으로 큰 매력이 없다. 

 

현재 주담대 금리 인하 추세가 계속 되고 있어요. 

그러다보니 특례보금자리론의 금리(4-5%대)는 대출자들에게 크게 매력적이지 않게 다가오죠.

3%대는 되어야 물밀듯이 신청자가 나타날텐데 말이죠

저 역시도 이 보금자리론을 보고 금리가 생각보다 너무 쎈데? 라며 갈아탈 생각조차 안했네요.

현재 은행연합회가 발표한 지난달(22.12월) 신규 취급액 기준 코픽스는 4.29% 로 

지난달보다는 0.05%가 줄어들며 금리 하락세에 접어 들었어요. 

금리 인상기에 치솟는 대출 금리를 억제하고자 금융당국에서 금리 인하를 압박했기 때문이죠. 

이로 인해 시중은행의 주담대 금리와 특례보금자리론의 금리(4-5%)와 차이가 정말 미미합니다.

까다로운 우대조건을 다 충족해서 최저 3.75%를 가져갈 수 있는 세대여야

이 특례보금자리론의 메리트가 있다고 보여집니다. 

올 연말이나 내년초에는 한국은행에서 금리를 인하할  수 있다는 전망이 나오면서- 과연 

시중 은행 주담대가 유리할 지, 특례보금자리론이 유리할 지는 하나씩 따져봐야겠죠. 

특례보금자리론	은행 주담대
연 3.75% - 5.05%	연 4.26% - 6.30%

사실 시중 은행 주담대 역시도 실제 대출 신청시에 최저금리를 적용받을 수 있는 사람은 손에 꼽아요. 

시중 은행도 위에 표에 나와있는 최저 4.26%를 적용받기 위해서는 은행에서 요구하는 우대조건을 만족해야하거든요.

이걸 감안했을 때, 우대조건을 만족할 수 있는 조건에서는 특례보금자리론이 조금 더 낫긴 하네요. 

 

2. 까다로운 조건을 다 맞추기가 힘들다.

 

✅ 우대조건 맞추기 힘듦

 저소득층 / 한부모·장애인·다문화·다자녀 가구 / 신혼부부 / 저소득청년 등 우대금리 조건을 만족시킨다면

시중금리보다 더 낮은 수준의 금리가 되거든요? 

근데 생각보다 까다로운 조건 때문에 이거를 충족하는 사람들이 몇이나 될 까 싶어요. 

정작 금리 인상으로 실질 고통받고 있는 것은 저 우대조건을 만족시킬 수 없는 일반 시민들이 

더 다수거든요. 기존에 위 조건을 만족시킬만한 사람들은 다 이미 낮은 금리로 한국주택금융공사의

디딤돌 대출이나 보금자리 대출을 받은 상태일거에요. 

✅ 주택관련 조건 맞추기 힘듦

특례보금자리론은 정책금융상품인 만큼 주택 관련 조건이 까다롭습니다. 

그 중에서 '가격' 조건이 9억원이하 주택이었죠? 근데 중요한 것은 실거래가만 보는게 아니에요.실거래가와 KB시세 모두가 9억원 이하여야 합니다. 현재 집값이 많이 떨어져서 실거래가가 9억 이하이지만 워낙 침체기라 거래 자체가 많질 않고요.그러다보니 계약 체결 사례가 많지 않아서 KB시세는 여전히 9억을 넘는 경우가 다수에요. 그럼 특례보금자리론 ❌못받는겁니다. ** KB시세 확인하는 방법 : KB 부동산 홈페이지 이거 클릭

 

 

3. 중도상환수수료 무료?  시중은행들도 면제에 들어갔다.

 

특례보금자리론 측에서는 중도상환수수료가 무료이기 때문에, 향후 다른 주담대로 전환하기에 유리할 것이라는

장점을 내어 놓았지만요. 함정은 현재 시중은행들에서도 담보대출의 중도상환수수료 면제를 검토하고 있다는 것;;

그나마 이게 특례보금자리론이 내세울 수 있는 제일 유리한 요소일 거라 생각했는데 

은행에서 저렇게 움직이면 또 굳이? 라는 말이 나오는거죠.

향후에 금리 인하 시기가 와서 상품을 갈아타게 되면 어차피 시중 은행도 중도상환수수료를 면제해주는데 

굳이 특례보금자리론을 받을 필요는 없지 않나... 큰 동기가 되어주진 않는겁니다. 

 

4. 흥행 참패 안심전환대출 꼴 나겠다. 

현재 부동산 경기가 많이 침체되었죠.

집값 하락이 지속적인 가운데, 당분간 집을 사는 사람들은 많지 않을 거라 보여집니다.

지난 달에 기준금리가 인상이 되었음에도 주담대 금리는 떨어지지 않겠냐고 생각하는 사람들이 많았거든요.

이거는 집을 사지 않고 지켜보겠다는 여론이 현재 더 많다는 거죠. 

이런 경우 특례보금자리론을 이용해가면서-

굳이 신규대출까지 받아가면서-

집을 사야만 하는  동기는 없네요. 금리도 매력적이지 않고요. 

작년에 시행된 안심전환대출은 예산 25조를 목표로 만들어졌지만

막상 까보니 겨우 9조원(37% 정도) 정도만 대출 실행되는데 그쳤다는 것....

실수요를 늘리기 위해서는  조건의 변경이 좀 있었으면 하는 개인적인 생각요. 

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지금까지 특례보금자리론의 여러가지 함정과 단점을 알아보았는데요.

금리조건을 좀 변경했으면 하는 생각이 드네요. 금리가 좀 더 메리트가 있어야만 

이 대출에 대한 수요가 팍팍 늘지 않을까 싶어요.

그래도 특례보금자리론의 매력을 꼽자하면 시중은행대비 조금 낮은 금리와 조금 더 많은 한도랄까요

조건만 맞는다면 특례보금자리론이 구세주가 되어줄 수 있겠죠. 

향후 금리 인하시 수수료 없이 갈아탈 수 있다는 것 또한 매력 포인트-

중도상환수수료 면제는 은행에서도 추진중이라고는 하지만 현재 완료된 건 아니니까요.

주담대 받을 예정인 은행에서 중도상환수수료면제가 안될 수도 있는 노릇이구요. 

다만 특례보금자리론은 대출 실행 시간이 상대적으로 좀 오래걸리기 때문에,

실제 신청 전에 중도금이나 잔금 납부 일정은 꼭 확인해두는게 좋겠습니다. 

그럼 포스팅 마무리합니다.